テーマと調査方法
ニュースで見つけたテーマを、発表元の資料と当サイトのデータで調べた独自記事です。調査に使った資料は「出典と確認に使った箇所」に示しています。
発表本文と当サイトのデータをもとにAIが執筆し、引用・数値の検査と別のAI呼出しによる照合を行っています。確認できる事実と条件付きの分析を分けて掲載していますが、検査は正確性を保証するものではありません。将来の価格・収益の保証や売買の推奨ではありません。
資料から確認できること
中古マンション市場の調整兆候
マンションリサーチの調査は、東京都都心3区所在の中古分譲マンションを対象に、2024年1月から2026年9月までを集計している。 [1][2]
同発表では、新規登録坪単価は2025年後半頃から減少傾向、成約坪単価は2026年初旬以降微減傾向とされている。販売日数と値引率は2024年中盤頃から上昇傾向に入り、直近の2026年9月は非常に高い水準とされている。 [3][4][5]
資料から確認できること
タワーマンションの募集・賃貸データ
当サイトの集計では、東京23区で売出中の住戸は2,700戸、㎡単価の中央値は235.1万円/㎡（2026-10-02時点、標本2,700戸）とされる。 [6][7]
賃貸募集中の住戸は1,899戸で、㎡賃料の中央値は6,000円/㎡（2026-10-02時点、標本1,899戸）とされる。2026-09-26から2026-10-02までに確認した価格改定は、売買で値下げ328戸・値上げ3戸、賃貸で値下げ151戸・値上げ7戸とされる。 [8][9]
資料から確認できること
中古タワーマンション流通の実績
マーキュリーの2026年8月実績では、東京23区で1,134戸が流通し、70㎡あたりの平均価格は1億9,296万円とされた。対象は流通時点における築年数が20年以内で20階建て以上の中古マンションとされる。 [10][11][12]
条件付きの分析
値下げ改定と母集団の違い
マンションリサーチの発表は、売主が市場の反応を踏まえて徐々に売出価格を引き下げ始めている可能性を示している。当サイトの短期集計にある売買の値下げ328戸・値上げ3戸は、タワーマンション募集断面の数字であり、そのまま都心中古マンション全体の成約下落率にはならない。 [13][9][6]
マーキュリーの集計対象は流通時点における築年数が20年以内で20階建て以上の中古マンションであり、マンションリサーチの対象は東京都都心3区所在の中古分譲マンションである。母集団と時点が異なるため、比較する場合でもその違いを分けて扱いたい。 [12][1]
条件付きの分析
賃料と保有費用を分けた読み方
当サイトの賃貸募集中の住戸は1,899戸、㎡賃料の中央値は6,000円/㎡である。これは募集側の断面であり、成約賃料や空室率を直接示すものではない。投資利回りを試算する場合は、想定の稼働率を反映した賃料から管理費・修繕積立金・ローン返済・固定資産税等の概算・管理委託費を引いた月額で評価する必要がある。 [8][14]
さらに、当サイトの投資指標は管理費や修繕積立金が掲載に書かれていない住戸を0円として計算せず、対象から外している。売出価格の値下がりだけで判断せず、募集賃料と保有費用の関係を住戸ごとに確認したい。 [15]
限界・確認事項
資料の限界と追加確認点
今回の資料からは、タワーマンションの成約価格、成約までの値引率、空室率、修繕積立金の水準、ローン金利、税制影響は確認できない。マンションリサーチの発表が示す都心3区の指標と当サイトの募集・短期改定は対象が異なるため、タワーマンション全体の値下がりを断定する根拠にはならない。 [1]
マンションリサーチの発表は、物件の立地、築年数、グレード、眺望、管理状態などで個別物件ごとの価格差がより鮮明になる可能性に言及している。したがって、駅や棟ごとの募集価格・賃料・管理費・修繕計画を追加で確認し、母集団と調査時点の違いを分けて判断したい。 [16]
出典と確認に使った箇所
発表元の調査・見解は、その発表元によるものです。引用は分析の前提を示し、将来の結果を裏付けるものではありません。
-
マンションリサーチ株式会社
分析対象：東京都都心3区所在の中古分譲マンション
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
マンションリサーチ株式会社
対象期間：2024年1月から2026年9月まで
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
マンションリサーチ株式会社
新規登録坪単価については2025年後半頃から減少傾向が見られます
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
マンションリサーチ株式会社
成約坪単価についても、2026年初旬以降は微減傾向が確認されます
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
マンションリサーチ株式会社
値引率、販売日数ともに2024年中盤頃から上昇傾向に入り、特に直近の2026年9月においては、いずれも非常に高い水準となっています。
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
TOWERS.SELECTの集計
東京23区のタワーマンションのデータ
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
TOWERS.SELECTの集計
東京23区のタワーマンションのデータ：売出中の住戸は2,700戸で、㎡単価の中央値は235.1万円/㎡（2026-10-02時点、標本2,700戸）。
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
TOWERS.SELECTの集計
東京23区のタワーマンションのデータ：賃貸募集中の住戸は1,899戸で、㎡賃料の中央値は6,000円/㎡（2026-10-02時点、標本1,899戸）。
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
TOWERS.SELECTの集計
東京23区のタワーマンションのデータ：2026-09-26から2026-10-02までに確認した価格改定は、売買で値下げ328戸・値上げ3戸、賃貸で値下げ151戸・値上げ7戸。
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
PR TIMES（企業の発表）
2026年8月に中古流通した東京23区と大阪市の行政区別データです。
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
PR TIMES（企業の発表）
東京23区では1,134戸が流通し、70㎡あたりの平均価格は1億9,296万円でした。
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
PR TIMES（企業の発表）
流通時点における築年数が20年以内で20階建て以上の中古マンションが対象
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
マンションリサーチ株式会社
徐々に売出価格を引き下げ始めている可能性
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
TOWERS.SELECTの投資指標の前提
想定の稼働率を反映した賃料から、管理費・修繕積立金・ローン返済・固定資産税等の概算・管理委託費を引いた月額。
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
TOWERS.SELECTの投資指標の前提
管理費や修繕積立金が掲載に書かれていない住戸は、0円として計算せず、対象から外している。
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
-
マンションリサーチ株式会社
個別物件ごとの価格差がより鮮明になる可能性
取得・集計日時：2026-10-02 18:50（日本時間）
最新の値を確かめる
この記事の数字は2026-10-02時点の値。
地価は国土交通省 国土数値情報「地価公示」をもとに TOWERS.SELECT 作成。住戸の価格は公開されている掲載に書かれた額で、成約した価格ではない。