ベイサイドタワー晴海33階 3LDK（76.13㎡・西）

投資判断の前に収益性と出口戦略を丁寧に確認されることをおすすめします。

• 注意点：値上がり期待・割安度・資産性・収益性は慎重に見る必要があります。

地価と取引単価の推移は弱めです。一方で地価の上昇傾向・取引単価の上昇は評価できる材料です。

• 周辺の地価は 5 年の年平均で +7.7%と堅調に推移してきました。
• 直近 1 年の地価は +10.9%と、5 年平均（+7.7%）を上回るペースです。
• 同エリア・同築年帯の取引単価は観測期間の年平均で +6.6%上昇しており、実需も堅調です。

過去の地価と取引の推移にもとづく評価で、将来の価格を示すものではありません。

売却査定は約19,253万円（836.0万円/坪）です。物件の条件に対する売出価格の優位性は、収録住戸と比べて限定的です。

• 現在の売出価格29,800万円（1,294.0万円/坪）は、査定額を54.8%上回っています。
• 割安度は、同じ条件の住戸が売りに出されている価格の水準との差と、面積・階などの条件を考慮した価格比較を合わせて評価しています。室内の状態や眺望など個別条件も確認してください。

売却査定は、公的な取引価格の水準に合わせた「売れる価格」の目安です。売出価格は値下げや交渉の前の価格なので、査定額を上回るのが普通です。成約価格や将来の売却価格を保証するものではありません。

立地や規模の面で周辺物件に見劣りする可能性があります。

• エリア区分は「準都心」。周辺の公示地価は 152.0万円/㎡・502.5万円/坪です（23区の収録住戸の中位帯）。
• 専有 76.13㎡、単価 391.4万円/㎡・1,294.0万円/坪です。
• 高層階（33/33階）に位置しており、眺望や希少性の面で資産価値にプラスです。
• 修繕積立金は月額 363円/㎡で、築年数に応じた目安を満たしています。将来の一時金リスクは相対的に低めです。

賃料査定は月額約46.4万円（管理費・共益費込み）です。この賃料水準に対する購入価格・管理費・修繕積立金の負担があり、借入条件を含めない収益面での優位性は限定的です。想定キャッシュフローは月額約65.9万円の持ち出しです。

• 想定金利は年3.0%、借入は売出価格の80%、返済期間35年の元利均等です。
• 賃料査定に想定稼働率を反映し、管理費・修繕積立金・ローン返済・固定資産税等の概算・管理委託費を差し引いた月次の概算です。

賃料・稼働率・費用・借入条件を固定した比較用の推計です。実際の融資条件、税額、空室、契約賃料や手残りを保証するものではありません。

• 2億5,000万円以上の価格帯では融資条件や購入者層に一定の制約があります。

同じ棟で算出した 20住戸の平均スコアは 49.0 で、この住戸は −6.7 ポイント下回っています。同じ棟の他の住戸との比較検討をおすすめします。