東京23区のマンション相場は今後どう動くか――上昇要因・下落要因と物件の見分け方

現在地は「価格上昇」と「販売鈍化」が同居している

2026年度上半期に東京23区で発売された新築マンションは3,313戸で、前年同期比7.9%減でした。平均は885.3万円/坪（267.8万円/㎡）、1戸1億7,925万円と前年同期を大きく上回りましたが、初月契約率は64.3%で、一般に好調の目安とされる70%を下回りました。

9月だけを見ると、23区は409戸、平均724.6万円/坪（219.2万円/㎡）、1戸1億3,940万円、契約率46.0%でした。半期平均との差は、同じ住戸が短期間に値下がりしたことを直接示すのではなく、発売された地域・物件・住戸タイプの構成が大きく変わった影響を含みます。高い平均価格と弱い販売指標は同時に成立します。

東京都の2026年地価公示では、区部の住宅地が利便性や住環境に優れた地域を中心に幅広く上昇しました。ただし、これは土地の標準地を調べた統計で、区分マンションの成約価格ではありません。方向感を確かめる補助指標として使い、マンションの新築平均や中古成約と混ぜないことが重要です。

相場を上げる方向に働く5つの要因

日本銀行は2026年4月の金融システムレポートで、東京23区のマンションについて空室率低下と賃料上昇が続く一方、資材価格と人手不足による建設費上昇が工期の遅れや計画見直しを通じて供給を抑えていると整理しました。需要と供給の両面から価格に上昇圧力がかかっている、という見方です。

人口だけでなく世帯数を見ることも重要です。東京都の趨勢予測では、区部人口は2025年の988.9万人から2035年に1,004.9万人まで増え、2045年は994.5万人です。一方、一般世帯数は2025年546.5万世帯から2040年563.6万世帯まで増え、2045年も563.4万世帯と予測されています。人口がほぼ横ばいでも単身化などで住宅需要の単位である世帯が増える可能性があります。ただし、この予測は2020年国勢調査を基にした過去趨勢で、将来の政策効果を含みません。

人口移動は支えであると同時に、勢いの変化も確認します。2025年の東京圏は123,534人の転入超過でしたが、前年より12,309人縮小しました。東京圏は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の合計で23区の数字ではないため、需要の強さを示す周辺指標として扱い、対象区・駅の人口や世帯と組み合わせます。

相場を下げる方向に働く6つの要因

第一は金利です。日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、経済・物価に応じて今後も金融緩和の度合いを調整する方針を示しました。政策金利と住宅ローン金利は同じではありませんが、借入金利の上昇は購入可能額を小さくし、投資家が物件に求める利回りを高める方向に働きます。

仮に1億円を35年の元利均等、ボーナス返済なしで借りると、月返済は年1%で約28.2万円、2%で約33.1万円、3%で約38.5万円です。1%から2%への上昇だけで月約4.9万円増えます。実際の適用金利、手数料、団体信用生命保険、固定・変動条件は契約ごとに異なりますが、高価格帯ほど金利の影響額は大きくなります。

供給不足だけを見てはいけません。2026年3月末時点で、23区には2026年以降完成予定の超高層マンションが124棟・50,935戸あります。すべてが同時に分譲される在庫ではなく、賃貸や計画段階、延期案件も含みますが、中央区・港区・品川区・北区・葛飾区など、供給が集中する地域では引渡し時期と面積帯が重なるかを確認する必要があります。

比較的上がりやすい・下がりにくい物件の特徴

価格維持力を考えるときは、豪華さより「次の買い手が何人いるか」を見ます。国土交通省のマンション総合調査では、購入時に考慮した項目は交通利便性71.6%、間取り61.4%、日常の買い物環境53.5%でした。これは値上がり率を測った統計ではありませんが、買い手層の広さを点検する手掛かりになります。

管理計画認定の有無だけで決めるのではなく、中身を見ます。国の認定基準は、年1回以上の総会、管理費と修繕積立金の区分経理、30年以上で大規模修繕を2回以上含む長期修繕計画などを確認します。認定がなくても良好な棟はあり、認定があっても住戸条件まで保証されませんが、比較の共通物差しになります。

比較的下がりやすい・回復に時間がかかる物件の特徴

特に修繕積立金は「安いほど得」ではありません。国土交通省は均等積立方式を望ましいとし、段階増額方式では当初額を均等積立の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする考え方を示しています。計画どおり引き上げられないと積立不足につながるため、現在の月額だけでなく将来の増額と合意形成を確認します。

高層マンションでは、長周期地震動、停電、断水、エレベーター停止が生活継続に直結します。東京都の被害想定は個別棟の価格下落を予測する資料ではありません。しかし、同じハザード区域でも設備配置、非常電源、防災計画、復旧契約によって実用上の差が出るため、立地図だけでなく棟の対策まで比べます。

23区内でも人口と供給の方向は同じではない

東京都の予測では、2025年から2045年の人口は中央区で29.1%増、品川区で10.8%増となる一方、江戸川区は5.5%減、葛飾区は6.1%減です。これは価格予測ではありません。中央区や品川区でも大量供給と高価格が需要を上回れば調整し、人口減少区でも駅前再開発や希少な物件は相対的に強くなり得ます。23区平均より、対象駅の世帯、所得、賃料、供給を見ます。

再開発も両方向に作用します。駅動線、商業、広場、オフィスが整えば周辺の利便性は高まりますが、住宅棟が加われば競合供給となり、隣接地の建物は眺望や日照を失う場合があります。東京都の都市再生特別地区一覧で決定済み計画を確認し、完成時期、住宅戸数、建物高さ、歩行者動線を物件単位で読みます。

今後1〜3年は三つのシナリオで考える

一つの指標で方向を決めず、金利・賃料・在庫を組み合わせます。年間純収益300万円の物件を単純還元すると、要求利回り3.0%なら価格は1億円、3.5%なら8,571万円、4.0%なら7,500万円です。実際の価格査定ではありませんが、賃料が変わらないまま投資家の要求利回りが上がると、価格へ強い下押しがかかる仕組みを示します。

判断するときは、平均相場より先に7項目をそろえる

①比較対象をそろえる：同じ駅・築年・面積・階・向き・権利・時点で、新築発売、売出、成約を分ける。

②総住居費を出す：ローン返済だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険、駐車場、将来の増額を含める。

③賃料で価格を検算する：同じ棟・近い面積の募集と成約、空室期間を確認し、表面利回りだけで判断しない。

④供給を地図と年表にする：同じ駅勢圏で今後5年に引き渡される戸数と、競合する面積帯を数える。

⑤管理を数字で見る：積立残高、滞納、30年以上の計画、工事費改定、総会出席、値上げ決議を確認する。

⑥眺望と災害対応を将来形で見る：現在の窓景色だけでなく、隣接計画、電気設備位置、止水、非常電源、給水、復旧手順を確認する。

⑦出口の買い手を具体化する：5年後・10年後に誰が、どのローンで、比較するどの物件より、なぜこの住戸を選ぶのかを書けない上乗せ価格は慎重に扱う。

足元の資料からは、供給制約と賃貸需要が東京23区の相場を支える一方、金利と高価格化が買い手を選別し始めていると読めます。したがって「23区だから上がる」ではなく、広い買い手層、再現できる賃料、代替しにくい立地・住戸、実行可能な修繕計画を持つ物件ほど下落局面でも比較的耐えやすい、という順序で判断するのが現実的です。