テーマと調査方法
ニュースで見つけたテーマを、発表元の資料と当サイトのデータで調べた独自記事です。調査に使った資料は「出典と確認に使った箇所」に示しています。
発表本文と当サイトのデータをもとにAIが執筆し、引用・数値の検査と別のAI呼出しによる照合を行っています。確認できる事実と条件付きの分析を分けて掲載していますが、検査は正確性を保証するものではありません。将来の価格・収益の保証や売買の推奨ではありません。
資料から確認できること
公表された湾岸タワーマンションの価格と賃料の変化
MFSの発表では、勝どき・月島・晴海・豊洲・有明の5地区にあるタワーマンション45棟について、3LDK（70㎡換算）のAI査定価格が2026年1月から9月までに−3.6%下落したとしている。家賃は2026年1月から9月に＋2.9%上昇し、45棟中43棟で上がった。同じ住戸で測った表面利回りは2.76%から2.95%に改善している。 [1][2][3]
資料から確認できること
東京のタワーマンション募集市場の量と価格改定
TOWERS.SELECTの集計では、東京23区のタワーマンションは売出中の住戸が3,119戸、坪単価の中央値が786.6万円/坪、賃貸募集中の住戸が2,764戸、坪賃料の中央値が20,079円/坪・月だった。いずれも2026-10-13時点の募集市場を示す。 [4][5]
この集計期間に確認された価格改定は、売買で値下げ355戸・値上げ6戸、賃貸で値下げ221戸・値上げ9戸だった。 [6]
条件付きの分析
売却価格と賃料を分けて読む
湾岸エリアのタワーマンション45棟では、AI査定価格が2026年1月から9月までに−3.6%下落し、家賃は＋2.9%上昇した。売却価格の調整だけを見る場合には損失が意識されやすいが、同じ住戸で測った表面利回りは2.76%から2.95%へ改善しているため、売却評価と賃貸評価を分けることが有効になる。 [1][2][3]
MFSのコメントでは、期待先行で上がった価格の見直しが始まっているとされている。この見方が当てはまる場合、価格帯や築年数によって売却時の調整幅が異なる可能性がある。ただし、個別住戸の値下げの理由はこの資料からは確定できない。 [7][8]
条件付きの分析
利回り改善と保有費用を分離して試算する
同じ住戸で測った表面利回りが2.76%から2.95%へ改善しても、これは家賃を価格で割った表面利回りである。当サイトの投資指標は、想定の稼働率を反映した賃料から管理費・修繕積立金・ローン返済・固定資産税等を引いた月額で試算する。したがって、表面利回りの改善がそのまま手取りの増加になるかは、物件ごとの費用水準によって異なる。 [3][9]
当サイトの試算では、管理費や修繕積立金が掲載に書かれていない住戸は対象から外している。実際の手取りを評価する場合、費用が明示された物件で試算するか、掲載情報の有無を確認する必要がある。 [10]
限界・確認事項
AI査定と別調査の母集団の違いによる限界
CAPSの数値は実際の成約価格ではなくAI査定に基づく推定値である。募集価格や成約事例と混同せず、投資判断の材料として扱う必要がある。 [11]
別の一次資料であるマーキュリーの発表では、東京23区で1,134戸が流通し、70㎡あたりの平均価格は1億9,296万円、前年同月比は－4.6％としている。これに対しMFSの発表では、東京23区の前年同月比は＋11.8%とされており、数字の向きが異なる。一見矛盾するが、両者は調査母集団が違うため単純比較できない。 [12][13][14]
マーキュリーの対象は流通時点で築年数20年以内、20階建て以上の中古マンションが条件である。一方、CAPSの湾岸分析は勝どき・月島・晴海・豊洲・有明の5地区にあるタワーマンション45棟が対象で、東京全体の数値と湾岸5地区の数値をそのまま比べることはできない。投資判断では、対象物件がどの母集団に近いかを確認したい。 [15][1]
出典と確認に使った箇所
発表元の調査・見解は、その発表元によるものです。引用は分析の前提を示し、将来の結果を裏付けるものではありません。
-
PR TIMES（企業の発表）
勝どき・月島・晴海・豊洲・有明の5地区にあるタワーマンション45棟では、3LDK（70㎡換算）のAI査定価格が2026年1月から9月までに−3.6%と下落しています
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
PR TIMES（企業の発表）
家賃は2026年1月から9月に＋2.9%と上昇し、45棟中43棟で上がりました
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
PR TIMES（企業の発表）
同じ住戸で測った表面利回りは2.76%→2.95%
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
TOWERS.SELECTの集計
東京23区のタワーマンションのデータ：売出中の住戸は3,119戸で、坪単価の中央値は786.6万円/坪（2026-10-13時点、標本3,119戸）。
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
TOWERS.SELECTの集計
東京23区のタワーマンションのデータ：賃貸募集中の住戸は2,764戸で、坪賃料の中央値は20,079円/坪・月（2026-10-13時点、標本2,764戸）。
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
TOWERS.SELECTの集計
東京23区のタワーマンションのデータ：2026-10-07から2026-10-13までに確認した価格改定は、売買で値下げ355戸・値上げ6戸、賃貸で値下げ221戸・値上げ9戸。
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
PR TIMES（企業の発表）
期待先行で上がった価格の見直しが始まっていると考えられます
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
PR TIMES（企業の発表）
築10年以内が−4.7%、築10年超が−2.1%
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
TOWERS.SELECTの投資指標の前提
想定の稼働率を反映した賃料から、管理費・修繕積立金・ローン返済・固定資産税等の概算・管理委託費を引いた月額。
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
TOWERS.SELECTの投資指標の前提
管理費や修繕積立金が掲載に書かれていない住戸は、0円として計算せず、対象から外している。
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
PR TIMES（企業の発表）
実際の成約価格ではなくAI査定に基づく推定値
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
株式会社マーキュリー
東京23区では1,134戸が流通し、70㎡あたりの平均価格は1億9,296万円でした
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
株式会社マーキュリー
前年同月比は23区全体で－938万円（－4.6％）と前年の水準を下回りました
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
PR TIMES（企業の発表）
東京23区（同＋11.8%）
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
-
株式会社マーキュリー
流通時点における築年数が20年以内で20階建て以上の中古マンションが対象
取得・集計日時：2026-10-13 17:29（日本時間）
最新の値を確かめる
この記事の数字は2026-10-13時点の値。
- 東京23区の棟を区から探す
- 横浜市の棟を区から探す
- 大阪市の棟を区から探す
- 名古屋市の棟を区から探す
- 福岡市の棟を区から探す
- 川崎市の棟を区から探す
- 神戸市の棟を区から探す
- 仙台市の棟を区から探す
- 札幌市の棟を区から探す
- 価格改定・新着の住戸
- 発表とデータの一覧
地価は国土交通省 国土数値情報「地価公示」をもとに TOWERS.SELECT 作成。住戸の価格は公開されている掲載に書かれた額で、成約した価格ではない。